租客如何应对 面对房东卖房

租房合同违约处理及租户权益保障

在租赁房屋的过程中，无论是房东还是租户，都期望合同能够得到顺利执行。
当租房合同未到期时，如果房东出现违约行为，租户应该如何应对，自身的权益又该如何保障呢？本文将就此问题展开讨论，并为大家解读相关的法律规定。

一、租房合同未到期，房东的违约行为及应对措施

当租房合同尚未到期，房东如果出现违约行为，如提前要求租户搬离、未能提供良好的居住环境等，租户有权要求房东退还剩余的房租，并且根据情况给予适当的补偿。
这是租户应当享有的合法权益。

二、租赁合同违约赔偿的规定

1. 赔偿金额的计算

当一方违约给另一方造成损失时，赔偿金额应相当于违约所造成的损失，包括原本可以通过合同履行获得的利益。
但是，赔偿金额不得超过违约方在订立合同时所能预见或应当预见的损失范围。

2. 违约金的规定

双方可以在合同中约定，在违约情况下，违约方需支付一定数额的违约金，或者约定损失赔偿额的计算方法。
如果约定的违约金低于实际损失，受损方有权请求法院或仲裁机构增加赔偿金额。

三、房东违约时，房客的起诉流程

1. 确定管辖法院

当房东出现违约行为时，房客首先要确定合适的管辖法院，通常可以选择在被告住所地或经常居住地的人民法院提起诉讼。

2. 整理相关证据

房客需要整理相关证据，以证明房屋租赁合同的存在和履行情况。
这些证据可以包括房屋所有权证明、租赁合同、租金支付凭证等。

3. 提交起诉状及相关证据

将起诉状和相关证据提交至管辖法院，办理立案手续。

4. 缴纳案件受理费和其他诉讼费用

根据法院通知，房客需要按时缴纳案件受理费和其他诉讼费用。

5. 等待庭审

等待法院安排庭审，并积极参与诉讼过程，按照法院的要求提供证据和陈述。

6. 强制执行

若获得胜诉判决，但房东未按判决履行义务，房客可以向法院申请强制执行，确保权益得到实现。

四、法律依据

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这一规定保障了租户在租赁期间的合法权益。

五、租户如何保障自身权益

除了以上提到的起诉流程，租户还可以通过以下方式保障自身权益：

1. 充分了解租赁合同：在签订租赁合同前，仔细阅读合同内容，确保自身权益得到保障。

2. 与房东保持良好沟通：在租赁期间，与房东保持良好沟通，及时解决出现的问题。

3. 保留相关证据：妥善保管租赁合同、租金支付凭证等相关证据，以便在需要时提供证明。

4. 寻求法律援助：如果遭遇房东违约行为，可以寻求法律援助，咨询专业律师的意见。

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当租房合同未到期而房东违约时，租户有权要求退还房租、获得补偿，并可根据合同约定要求支付违约金。
在起诉过程中，需遵循相关法律规定，确保权益得到合法保护。

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