解析加装电梯的费用归属

老旧小区加装电梯引发的房屋买卖合同纠纷及其法律思考

作者：特约撰稿张硕洋

一、背景介绍

随着城市化进程的加快，老旧小区改造成为了一项重要的民生工程。
其中，加装电梯是改善老旧小区居民生活质量的重要举措。
随着一台台新电梯的加装，旧房加梯后面临的新问题也逐渐显现。
近期，上海市徐汇区人民法院审结了一起因老旧小区加装电梯引发的房屋买卖合同纠纷。

二、案情回顾

2022年2月，陆女士（甲方）与钱女士（乙方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买上海市徐汇区某房屋。
签合同时，该房屋加装电梯的围护结构已建好。
同年3月，房屋顺利登记至钱女士名下。
本以为买到带电梯的房子会方便许多，但随后的经历却让钱女士倍感郁闷。

2023年8月，加装电梯试运行，居民乘坐时无需使用电梯卡。
同年11月，居民们发现需要使用电梯卡才能乘坐电梯。
由于原房主陆女士支付的是加装电梯的分摊费用，新房主钱女士无法提供支付凭证，因此她在向居民自治组织领取电梯卡时受阻，无法使用电梯。
买了有电梯的房子却无法使用，钱女士的日常生活受到了严重影响，于是她将陆女士诉至法院。

三、纠纷核心

本案的纠纷核心在于原房主陆女士在卖房时未将加装电梯的相关权利明确告知新房主钱女士，导致钱女士在购买房屋后无法顺利使用电梯。
双方在房屋买卖合同中对此并未明确约定，导致纠纷的产生。

四、法院裁判

法院经审理认为，加装的电梯属于建筑物的共有部分，被告向原告转让房屋，其对共有部分享有的共有权利一并转让。
因此，原告钱女士作为房屋的合法所有人，对建筑物的共有部分享有共有权利，包括使用电梯的权利。
故法院支持了原告要求确认加装电梯的相关权利归属其的请求。
至于电梯卡申领手续，系向居民自治组织提出，无需以被告配合为前提，因此法院未支持原告要求被告赔偿违约金的请求。

五、法官释法

徐汇区法院民事审判庭副庭长、一级法官何诘弥表示，随着越来越多老旧小区加装电梯竣工交付，居民们面临的加梯后问题开始显现。
其中，原房主卖房时上下家对加装电梯分摊费用承担、电梯权利归属意见不一致而导致的纠纷尤为突出。
为了避免这类纠纷的发生，买卖双方应遵循公平交易、诚信为本的原则，对加装电梯相关权利义务问题在签订合同时一揽子作好明确约定。

六、思考与建议

1. 旧房买卖公平交易诚信为本

作为旧房交易市场的买家、卖家，双方均应本着公平交易、诚信为本的原则。
上家要如实告知下家房屋加装电梯的实际情况，不得隐瞒；下家一旦签订合同，也要按约定行使权利、履行义务。
双方均应避免交易后出尔反尔。

2. 签订合同时对加梯问题作好约定

在签订合同时，买卖双方应对加装电梯相关权利义务问题一揽子作好明确约定，以避免日后争议。
合同中应明确加装电梯的费用承担、权利归属、使用规则等问题。

3. 各方携手抓前端、治未病

在加装电梯的旧房交易过程中，房产中介应履行义务，监督买卖双方按照实际情况约定。
街道、居委会等基层单位可促推居民们达成加装电梯居民公约，为居民规范用梯提供指引。
同时，居民自治组织也应加强监管，确保公约的顺利实施。

老旧小区加装电梯是改善居民生活的重要措施，但在实施过程中也面临诸多问题。
需要政府、居民、开发商等各方共同努力，通过完善法规、加强监管、提高居民意识等措施，推动老旧小区加装电梯工作的顺利进行。

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