商业性个人住房贷款利率定价机制完善后，存量房贷利率的降低方案

一、引言

近期，中国人民银行发布公告〔2024〕第11号，对商业性个人住房贷款利率定价机制进行了完善，旨在推动降低存量房贷利率。
这一政策对于广大房贷借款人而言，无疑是一项重大利好。
本文将详细解析这一政策的具体内容和实施细节。

二、政策主要内容

1. 允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度

中国人民银行公告允许借贷双方通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
这一举措能够促使商业银行与借款人自主协商，适时调整加点幅度，从而有效降低借款人的房贷利率。

2. 取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制

自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，重定价周期可由借贷双方自主协商确定。
这一调整使得存量房贷利率能够更及时反映定价基准（LPR）的变化，从而畅通货币政策传导。

三、存量房贷利率调整方案

1. 批量调整

各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

2. 利率降幅预测

存量房贷利率调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。
考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平将明显低于3.55%，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。

四、具体调整操作

1. 批量调整阶段

商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至-30BP。
由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。
假设2024年10月31日进行批量调整，假设当年10月21日报出的5年期以上LPR有所下降，那么不同重定价日的借款人的利率调整情况将有所不同。

2. 示例说明

以重定价日为每年1月1日的借款人为例，假设调整前的LPR为3.85%，调整后的LPR为3.65%，则调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-0.3%），明年1月1日LPR重定价后，利率将降至3.35%。
其他重定价日的借款人利率调整情况类似。

五、特殊情况的调整

对于设有新发放房贷利率政策下限的城市，调整后的加点幅度需不低于下限。
例如，北京二套房贷利率政策下限为五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。
相应的二套房贷在批量调整时，将按照这些下限进行加点调整。

六、固定利率存量房贷的调整

对于固定利率存量房贷，先将固定利率转换为LPR加点形式，再将加点幅度调整为-3 0BP。
例如，将利率为4%的固定利率存量房贷转换为LPR+15BP的形式，然后将加点幅度调整为-30BP。
这样操作后，借款人的房贷利率将相应降低。

七、总结

这次商业性个人住房贷款利率定价机制完善后，存量房贷利率的降低方案将为广大房贷借款人带来实实在在的利好。
通过协商变更合同、取消重定价周期限制等措施，借款人的房贷利率将得到更为合理的调整。
预计调整后，借款人的利息支出将大幅下降，有助于减轻借款人的负担。

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