商业银行调整房贷利率定价机制：新机制下的存量房贷利率变动

近日，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等多家商业银行发布公告，自11月1日起，将陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
此次调整是对中国人民银行公告〔2024〕第11号文件要求的积极响应。
新机制下，商业性个人住房贷款的浮动利率将与全国新发放商业性个人住房贷款利率挂钩，当偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商进行置换或调整。
同时，合同约定为浮动利率的借款人，可与银行协商约定重定价周期，并在利率重定价日调整定价基准。

一、新的定价机制概述

新机制下，商业性个人住房贷款的利率定价将更为灵活。
根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（lpr），商业银行将调整贷款利率的加点值。
据最新数据显示，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较上月下降25个基点。
这是今年以来LPR第三次下降，也是自2019年8月LPR形成机制改革以来降幅最大的一次。

二、存量房贷利率调整

随着新的定价机制实行，现已有一批重定价日在10月31日之后的借款人的存量房贷利率开始调整。
据银行方面透露，大部分存量房贷利率将降至3.3%左右。
新老房贷利差进一步收窄，具体调整结果将根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

在实际操作过程中，银行会根据借款人的具体情况进行批量调整。
例如，对于杭州市某存量房贷借款人，银行通过批量调整将其房贷利率在LPR上的加点调整至-30基点。
若未来5年期以上LPR维持不变，该借款人的房贷利率将在未来一年内逐步调整至更低水平。

三、重定价周期与加点值调整

除了调整贷款利率的加点值外，新机制还允许借款人与银行协商约定重定价周期，并在利率重定价日调整定价基准。
目前，大部分商业银行已在手机APP、微信小程序上设置了存量房贷利率调整功能模块，客户可直接查询是否满足加点值调整条件，并提出申请。

值得注意的是，不同银行对于加点值的调整有不同的规定。
工商银行指出，大部分房贷利率已批量调整至LPR-30BP，暂不符合当前调整条件。
而建设银行则表明，部分固定利率贷款及采用基准利率定价的贷款，如转换为浮动利率贷款后，加点值高于-22BP，可以申请调整。

银柿财经还注意到，现阶段申请将重定价周期缩短为3个月的借款人，并不会提前享受到调整后的贷款利率。
但不少借款人关注重定价周期的调整，希望尽早享受到更低的利率。
对此，银行方面提醒，缩短重定价周期后，如果后续LPR上升，借款人的月供压力可能在更短时间内增加。
因此，借款人在决策时应审慎考虑。

四、银行提示与建议

银行方面提醒，对于固定或基准利率的存量房贷，若要参与此次加点值或重定价周期调整，借款人需先申请转成浮动利率。
借款人在每笔房贷结清前有且只有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销。
因此，借款人在决策时应充分考虑长周期货币政策和地产行业发展形势。

目前，部分银行已开放重定价周期调整申请，预计将不晚于11月15日开始受理。
银行方面建议，借款人在决策时基于自身实际贷款情况以及现阶段或长周期货币政策的预期进行判断。

五、总结

新的商业性个人住房贷款利率定价机制为借款人提供了更多的选择和可能性。
在利率市场化的背景下，借款人应关注市场动态，了解政策变化，以便做出最优决策。
同时，银行方面也提醒借款人审慎决策，充分考虑长周期货币政策和地产行业发展形势。

标签： 贷款、 央行、 商业银行、 基准利率、 存量房贷利率、

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