上海房地产新政优化住房信贷政策：降低利率与首付比例，积极促进刚需和改善型购房需求

XXXX年XX月XX日晚间，上海市政府发布了一项新的房地产政策，针对住房信贷进行了优化。
此次新政旨在进一步减轻购房人的房贷利息支出，降低存量房贷利率，并调整首付比例，以刺激市场需求，促进房地产市场健康发展。

一、降低存量房贷利率

新政提出，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。
目前，上海首套房贷款利率为LPR-45BP，也就是3.4%。
对于存量房贷利率，存在两种情况：一种是2021年7月24日至2023年12月14日的购房利率为LPR+35BP，即4.2%；另一种是2023年12月15日至2024年5月27日的购房利率为LPR-10BP，即3.75%。
假设贷款人的存量房贷利率为LPR+35BP，即4.2%，调整后降至新发放首套房贷款利率3.4%附近，这将为购房者带来实实在在的利益。

以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式计算，贷款人每月可以省下利息455.9元，共节约利息支出16.41万元。
这一政策无疑将进一步激发购房者的购房热情，刺激市场需求。

二、调整首付比例

新政还调整了首套房和二套房的首付比例。
首套个人住房贷款最低首付款比例从20%下调至15%，降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，降幅10个百分点。
对于差异化政策区域，如临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域，从30%下调至20%，降幅也是10个百分点。

以购买总价500万元的首套房和1000万元的二套房为例，调整后首付款比例的降低意味着购房者可以省下大量的首付款。
这对于刚需和改善型购房需求来说，无疑是一个积极的信号。
尤其是改善型住房需求，购房门槛进一步降低，有助于刺激市场活力。

三、市场反响与专家观点

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，再次降低购房者的首付比例，无论对于刚需还是改善型购房需求，都有较为积极的作用。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，此次政策优化从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求。

今年以来，上海楼市新政频发，但市场回暖仍然较弱。
据安居客上海数据显示，8月上海二手房成交量出现一定程度的下滑。
此次新政的发布，无疑为市场注入了新的活力。
严跃进预计，十一长假后全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，各类新政策为房地产市场向好发展持续构建房地产牛创造更好的基础。

四、结语

上海市政府此次发布的房地产新政，从降低存量房贷利率和调整首付比例入手，积极促进刚需和改善型购房需求。
这对于激发市场活力、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
同时，也预示着未来全国各地购房政策调整优化的节奏将会加快，为房地产市场向好发展创造更好的基础。

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